Die Logistik gilt als Lebensader unserer Volkswirtschaft. Diese Ader kann jedoch nur funktionieren, wenn sie über leistungsfähige Logistikimmobilien verfügt. Die mit diesen Immobilien erzielten Umsätze steigen seit Jahren beständig. Ob vermietet oder in Eigennutzung betrieben – Logistikimmobilien in Deutschland boomen. Verantwortlich dafür sind neben dem wachsenden Warenverkehr auch Megatrends wie Urbanisierung, E-Commerce und Industrie 4.0. Experten erwarten, dass das Wachstum noch lange anhalten wird, prophezeien zugleich aber auch, dass sich neue Logistikimmobilien-Typen entwickeln werden. Gefragt ist eine immer größere Flexibilität.

Logistikimmobilien READMORE Hier wäre noch Platz für eine große Lagerhalle - "by Kai Lehmann; CC BY 2.0"

Der lange Boom des Marktes für Logistikimmobilien

Wer in den vergangenen Jahren in Logistikimmobilien investierte, erzielte damit meist gute Renditen, in Metropolregionen wie München oder Hamburg bis zu 5,4 Prozent. Angesichts der Dauer-Niedrigzinsen kein schlechtes Geschäft. Zumal die Umsätze zuletzt 2016 bei Vermietungen um 10 Prozent, bei Eigennutzung um 5 Prozent zulegten. Je nach Erhebung schwanken die Zahlen zwar mitunter, der Trend ist jedoch klar: Logistikimmobilien sind gefragt wie lange nicht.

Zwischen 2011 und 2016 wurden (die Zahlen stammen aus der Logistikstudie des Analyseunternehmens bulwiengesa) 30 Millionen qm Logistikfläche in Deutschland umgesetzt. Investoren machten in diesem Zeitraum dafür 11,2 Milliarden Euro locker. Den Rekord markiert das Jahr 2015 mit 7,1 Millionen qm umgesetzter Fläche. Im vergangenen Jahr (2016) flachte die Dynamik mit 6,3 Mio. qm zwar leicht ab. Dennoch entwickelt sich der Markt nach wie vor dynamisch.

Speditionen und Transporteure entwickelten in diesen fünf Jahren den größten Hunger nach Logistikimmobilien (10,6 Mio qm). Im Vergleich zur Automobilindustrie (4,2 Mio qm) kauften oder mieteten sie mehr als doppelt soviel Flächen für Logistikimmobilien. Im Vergleich zur Lebensmittelbranche (3,0 Mio qm), der Industrie (2,8 Mio qm) und dem E-Commerce (2,9 qm) war es sogar jeweils fast dreimal soviel.

Die Logistikimmobilien ballen sich um wenige Metropolregionen herum

Die Mehrzahl der Logistikimmobilien in Deutschland bewegt sich in einer Größenordnung von unter 5.000 bis maximal 15.000 qm. Das spiegelt gut die Struktur der deutschen Wirtschaft wider, die nach wie vor vom Mittelstand geprägt ist. Buchstäblich breit machen sich aber auch neue Player. So baute allein Amazon in den vergangenen Jahren verteilt über die ganze Republik mehrere Logistikzentren mit Flächen von jeweils über 100.000 qm. Von solchen Zahlen sollte sich jedoch niemand blenden lassen. Die Eröffnung derartig großer Zentren wird von den Medien zwar gern laut orchestriert. Tatsächlich dominieren jedoch kleine und mittlere Logistikzentren den Markt.

Verantwortlich dafür ist nicht zuletzt der wachsende E-Commerce, der Zustellbasen und Verteilerzentren für KEP-Dienstleister benötigt. Die Zahl kleinerer Logistikimmobilien dürfte durch das ungebrochene Wachstum des Onlinehandels in den kommenden Jahren weiterwachsen. Die Megatrends Urbanisierung und Digitalisierung ziehen notgedrungen neue Lösungen der Citylogistik nach sich. Ablesbar ist das bereits heute durch die Ballung von Logistikimmobilien um wenige Metropolen herum. In Deutschland sind das:

Zuletzt fanden sich 81 Prozent der neu erstellten Logistikimmobilien in einer dieser "Big 5"-Logistikregionen. Da dort schon heute die Flächen für neue Logistikzentren fehlen, weichen Investoren bereits auf andere, zu den Metropolen günstig gelegene Regionen aus. Als "Hidden Champions" gelten Nürnberg, Augsburg sowie Gebiete in Thüringen entlang der A4.

Logistikimmobilien werden für Investoren immer interessanter

Logistikimmobilien genossen in Investorenkreisen früher keinen guten Ruf. Im Vergleich zu Büro- und Einzelhandelsimmobilien galten sie als wesentlich risikoreicher. Begründet wurde das mit der höheren Fluktuation bei Mietern von Lager- und Umschlagshallen sowie einer schwierigeren Drittverwendung. Nicht jeder Gewerbetreibende kann eben mit einer Halle etwas anfangen. Dem entgegen stand jedoch schon früher, dass die Margen bei Logistikimmobilien höher ausfallen. Niedrigzinsen und steigender Bedarf befeuern daher das Interesse, in entsprechende Immobilien zu investieren.

Worauf es Investoren bei Logistikimmobilien vor allem ankommt

Gerade der letzte Punkt ist den großen Projektentwicklern (vorwiegend internationale Player aus dem englischsprachigen Raum) von Logistikimmobilien wichtig. Sie investieren bevorzugt in größere Logistikzentren, die zumeist vermietet werden. Handel und Transportunternehmen dagegen bauen eher kleinere Hallen für die Eigennutzung.

Die Anforderungen an Logistikimmobilien wachsen

Als branchenübergreifendes Gewerbe ist die Logistik von Veränderungen in Industrie, Handel und Gesellschaft naturgemäß besonders stark betroffen. Wie sehr die Digitalisierung die Logistik derzeit verändert, wurde im Frachtraum-Blog schon häufig thematisiert. Diese Veränderungen betreffen auch die Logistikimmobilien. Kamen früher Hallen nicht ohne Büroräume aus, von denen aus die Lagerung und Verteilung der Waren verwaltet und gesteuert wurde, sinkt durch den Einsatz moderner EDV-Technik der Bedarf an dafür benötigten Räumen. Ganz verschwinden dürften solche Räumen dennoch nicht. Ihre Funktion wird sich allerdings ändern.

Hybridimmobilien mit hoher Flexibilität

Im Zuge der Industrie 4.0 könnten etwa "Hybridimmobilien" an Bedeutung gewinnen. Als Stätten für Produktion, Büro und Lager zeichnen sich diese "immobilen Alleskönner" durch ihre hohe Flexibilität aus. Eine Eigenschaft, die in disruptiven Zeiten wie unseren sicher noch weiter an Bedeutung gewinnt. Unwägbarkeiten infolge der Digitalisierung lassen sich mit Hybridimmobilien deutlich besser auffangen. Der Nachteil dieses Immobilientyps besteht allerdings darin, dass er nicht für jede Art von (Logistik-)Gewerbe geeignet ist.

Künftig wird es daher wohl mehr sogenannter "generischer Logistikimmobilien" geben, die sich den Bedürfnissen ihrer jeweiligen Nutzer durch ihre modulare Bauweise schnell neu anpassen können. Ein Modell dafür sind dafür sind die schon heute anzutreffenden Shared Warehouses. Sie bieten Logistikflächen an, die je nach Bedarf auch kurzfristig angemietet werden können. Die Entwicklungen im Bereich der Gebäudeautomatisierung dürften diesen Modellen weiteren Vorschub leisten. Sie erleichtern mitunter auch die bislang schwierige Drittverwertung.

Alternativ dazu dürften sich Multi-Tenant-Immobilien entwickeln, also Lager- oder Umschlagimmobilien, die von unterschiedlichen Nutzern in Anspruch genommen werden und Logistikflächen mit Gewerberäumen kombinieren. Kleine und mittlere E-Commerce-Unternehmen bevorzugen bereits heute derartige Lösungen, die neben dem Lager auch Raum für Büros bieten.

Auf der "grüne Wiese" wird der Platz knapp

Die Flächenknappheit könnte schon bald dazu führen, dass künftig auch in Deutschland mehrgeschossige Logistikimmobilien entstehen (flächenarme Städte wie Hongkong haben hier Vorbildcharakter). Letztlich wird sich deren Durchsetzung jedoch an den Kosten festmachen. Und die sind bei mehrgeschossigen Bauten um einiges höher als bei Hallen "draußen auf der grünen Wiese". Hinzukommt, dass Logistikprozesse meist ebenerdig organisiert werden. Dies könnte sich durch neue, intelligente Lagerroboter zwar ändern – deren Anschaffungs- und Unterhaltskosten dürften sich jedoch auf absehbare Zeit nur für große Unternehmen und Konzerne rechnen.

Als Ausweg aus diesem Dilemma – Flächenknappheit auf der einen, hoher Flächenbedarf aus organisatorischen Gründen auf der anderen Seite – sehen Immobilienexperten sogenannte "Brownfield"-Flächen, also ehemalige Industrieflächen. Auf ihnen können Logistikimmobilien dort entstehen, wo sie gebraucht werden. Brownfield-Lösungen bestechen durch ihre Metropolennähe und die verkehrstechnische Infrastruktur. Auch die Anbindung an Gas, Strom und Wasser ist in der Regel bereits vorhanden. Blickt man auf die Versiegelung der Landschaft darf die Brownfield-Nutzung für Logistikimmobilien auch als nachhaltig und ökologisch sinnvoll gelten.